300万本金投资哪国的房产最挣钱?
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 2019-06-12 18:33     浏览次数:174

300万本金投资哪国的房产最挣钱?

  今天看到从房产维度和经济维度分析对比英国伦敦,美国纽约,澳洲悉尼,加拿大温哥华,新西兰奥克兰和泰国普吉几个区域的投资价值的文章,贴出来与大家共享,欢迎大家讨论。

  一、房产维度  01,价格因素    各国房产购买门槛,平米单价和300万元人民币可购面积  Source:GlobalPropertyGuide,2019  根据全球房产指南数据统计,从购买门槛上来看,英美澳加新发达国家的房产投资门槛都非常高,动辄200到300万人民币,另外这几个国家融资比较困难,所以就需要全款购房,这对投资者是一个非常大的经济压力。   泰国作为东南亚新兴的海外资产配置国家,目前投资门槛是50万人民币起,跟国内三、四线的城市购买一套房产差不多,流动资金占用小。   另外,英美澳加新房产平米单价也较高,尤其是英国伦敦的繁华区域,达到十几万一平,和北京的学区房有一拼。

而泰国房产平米单价相对低很多,只需要2-3万/平米。

    那么投资300万,  在这些国家能买到什么样的房产呢?  在美国纽约和英国伦敦的繁华区域,仅能购买一个不到20平米左右的开间公寓;在加拿大和澳洲可以买到一套1室1厅的房产;而在新西兰和泰国可以购买到2室或3室1厅的房产,同样的投资额给投资人带来不一样的房产。     各国购房费用占比,费用明细和投资300万元人民币所得出的购房费用  Source:GlobalPropertyGuide,2019  由于各个国家的税收体制,法律要求的不同,购房费用相差较大。   根据全球房产数据,加拿大的购房费用能达房产价格的19%,也就是除房款本身外,购买房产需要额外支付房价19%的费用。

英美为房产价格的6%左右。 澳洲比较特殊,海外投资者在澳洲投资房产的话,只能购买经澳洲投资委员会通过审议的新房单元,无法进行二手房交易,并且澳洲海外买家还需额外负担印花税,所以购房费用占比基本能达到房价的14%。

  新西兰虽然仅需要2000纽币的律师费,但是目前正准备效仿澳洲房产投资策略,禁止海外买家二手房交易,从而减少炒房的行为,所以投资有一定限制。

相比之下,泰国为代表的东南亚国家对海外投资者友好程度更高,购房费用占比仅为房款的%。     可以看出,投资300万人民币,单从购房费用上来说,加拿大就需要额外负担57万的费用,占总房款的1/5左右,而泰国只需要万。   02,房价涨幅    各国房价指数  Source:  从2014年到2019年的房价指数上来看,除澳大利亚和加拿大出现了持平或降低,其他国家虽有波动,但还是保持上升的趋势。 红框内为2018年数据,只有澳洲和加拿大房价下降,其他国家处于上涨态势。     各国房价增长率  Source:BankforInternationalSettlements  2018年,澳洲的房价跌幅达%,加拿大也下降1%。

英国新西兰美国房价涨幅分别为1%、3%、%,而泰国的房价涨幅达5%,明显高于这几个欧美发达国家。

    投资300万元人民币,所得的资产浮盈/亏  从房价涨幅上来看,2018年如果将这300万投资在新西兰和美国,房子的市场价格能够获得9万人民币的收益;投资英国房产可收益3万元;投资加拿大和澳洲浮亏3万和10万;然而投资泰国的资产,房产升值可高达15万元。

  03,租金收益    各国租金收益率和300万元房产投资的年租金  Source:GlobalPropertyGuide,2019  澳洲英国美国属于第三梯队,收益率都低于3%,第二梯队有加拿大和新西兰,低于4%,泰国由于正在大力推行基础设施建设,海外人才的引进,海外公司的进驻,还包括一直以来得益于旅游行业的红利,租金收益率保持在5%以上,达到%。

  单纯从租金收益率上来看,这套300万的房产,在澳洲英国和美国分别可以给我们创造万、万和万的收益,在加拿大和新西兰可以达到12万左右,泰国作为东南亚的代表,投资300万的房产,租金收益可达15万左右。

    各国租金税费比例和税后净租金收益率  Source:GlobalPropertyGuide,2019  租金收益并不是投资人最后可以获得的纯收益,因为投资人需要针对租金收益缴税。

  英美澳加新这几个发达国家拥有较严格的税费体制,尤其是美国,需要同时为联邦政府和州政府缴税,税费能达到租金收益的一半,其它国家也在25-35%之间,而泰国的税费仅占15%。

  那么税费具体要负担多少呢?  以美国为例,美国可为投资者提供%的收益,这个收益率在这六个国家中排名第三位,缴税后,美国的税后租金收益就垫底了。

而泰国的租金收益税较其它国家低很多,税收纯收益还是非常可观的。 所以考虑纯租金收益,一定不能避免考虑的是税费的问题。

    04,持有成本    各国房产持有费用占比和费用明细  Source:GlobalPropertyGuide,2019  购买房产后,养房也是一笔不小的花销,因此房产的持有费用也是不得不考虑的。   根据全球房产指南数据,美国的持有费用占比最高,达到4%,也就是说购买一套300万人民币的房产,每年持有费用就需要12万人民币;加拿大,澳洲和英国的持有费用占比从2%到%不等;  而泰国和新西兰对投资者友好很多,新西兰仅为%,而泰国只有%,也就是泰国每年的持有费用只需要万的物业费等。     二、经济维度  从房产维度上分析完,经济变量也是海外资产配置不得不考虑的变量。   01,汇兑损益    近5年各国货币兑美元汇率涨幅  Source:https://  根据彭博社统计,从2014年3月15日到2019年3月15日的5年时间里,除泰铢之外,其他货币兑美元都有一定程度贬值,贬值最大为澳元,下降了%,新西兰英国加拿大币种兑美元汇率也下跌了15%到19%左右,而泰铢表现亮眼,兑美元的汇率增长了%。

  假设2014年投资一套300万的房产,2019年卖出,只看汇兑损益这一项的话,澳洲的资产就能带来了接近70万的浮亏,英国新西兰加拿大的房产可带来60万元的浮亏,只有泰国房产有大概7万元的浮盈。   02,通货膨胀    1960年-2018年各国通货膨胀率走势  Source:WorldBank,2019  根据世界银行数据统计,泰国2018年通货膨胀只有个点,是6个国家里唯一一个低于1个点的国家。

  通货膨胀越高,代表原有资产的贬值和购买力下降。

单看通货膨胀这个因素,300万元的房产2018年在英国贬值了接近27万元,在澳洲贬值了20万元,在加拿大和美国贬值在6-10万元不等,在泰国贬值最低,大概只有2万。

通货膨胀难以预测,难以避免,分散资产就显得尤为重要。

    由此可见,  300万人民币的本金投在不同的国家将获得不同的收益。   综合考量经济和房产因素,  在哪里投资更挣钱,  你get到了吗?。